文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮

8月24日下午三點，碧桂園服務(wù)（06098.HK）執(zhí)行董事兼總裁李長江攜四位高管出席業(yè)績發(fā)布會，統(tǒng)一的藍色文化衫著裝，多了幾分親近感。

(相關(guān)資料圖)

相比往年的業(yè)績會，今天的李長江沉默了不少，開場致詞后就靜靜聽著其他管理層的匯報和答記者提問。

發(fā)言簡短，但李長江依舊傳達了碧桂園服務(wù)的態(tài)度，一連提出五個“堅持”。

其一，堅持由追求規(guī)模成長轉(zhuǎn)向追求有現(xiàn)金回報的利潤、服務(wù)滿意和社會價值。其二，堅持管理的靈活性和經(jīng)營的屬地性相結(jié)合，不搞一刀切。其三，堅持既抓服務(wù)，也抓經(jīng)營，同時依靠科技實現(xiàn)效率的增長。其四，堅持人才戰(zhàn)略，提升團隊素質(zhì)。其五，堅持業(yè)績?yōu)榇蟮奈幕诟偁幹绣憻拡F隊。

他表示：“偌大的世界，當(dāng)然應(yīng)有碧桂園服務(wù)的一席之地。我們?nèi)詫⑴ぷ鳎貓蠊蓶|、回報社會、回報我們的員工和客戶。”

碧桂園服務(wù)的中期業(yè)績延續(xù)了一貫的增長態(tài)勢。期內(nèi)收入達到200.55億元，較2021年同期增長約 73.5%；公司股東應(yīng)占利潤25.76億元，同比增幅約21.9%。

此外，撇開“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)不算，碧桂園服務(wù)是首家規(guī)模破8億方的上市物企。

截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費管理面積約8.43億平方米，合同管理面積約16.09億平方米。

業(yè)績會之后，李長江在朋友圈發(fā)了管理層合照，并配文道：期中考試結(jié)束，及格；期末考試開始，努力。

無論是營收還是規(guī)模，碧桂園服務(wù)都展現(xiàn)出“物管一哥”的氣勢，但不可忽視的是，股價與業(yè)績走勢相反，如今已經(jīng)跌至歷史冰點。

截至8月24日收盤，碧桂園服務(wù)股價15港元/股，2022年內(nèi)跌幅67.51%。即便中期業(yè)績盈喜，當(dāng)天股價依舊下跌4.58%，總市值441.8億元，早已被擠下榜首。

五大業(yè)務(wù)毛利率滑坡

“讓大寫的業(yè)績成為每位員工出人頭地的唯一標(biāo)準(zhǔn)。”李長江的聲音擲地有聲。

上半年的經(jīng)營，讓碧桂園服務(wù)取得了較好的成績。收入超200億元，同比漲幅73.5%，期內(nèi)凈利潤增至約27.52億元，增幅約23.6%。

不過李長江仍表示，利潤增長沒有實現(xiàn)與收入的同比例增長，非業(yè)主增值服務(wù)以及增值服務(wù)都不同程度地受到了較大影響。

財報顯示，凈利潤不及收入漲幅，是因為受到可換股債券計提的利息支出、購股權(quán)開支，及其他攤銷成本的因素影響，合計削減凈利潤約3.48億元。

此外，碧桂園服務(wù)還陷入了另一大盈利困境，即毛利總額增長，但毛利率卻滑坡。

期內(nèi)，碧桂園服務(wù)整體毛利約53.87億元，同比增幅約39.6%，然而毛利率同比下降6.5個百分點至26.9%。

除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，其他五大業(yè)務(wù)板塊無一幸免，毛利率全線下跌，其中非業(yè)主增值服務(wù)毛利率幾近“腰斬”。

截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)的毛利率分別為25.9%、59.7%、27.2%、18.1%、36.4%，較2021年同期分別下跌7.7個、6.5個、23.2個、1.2個、19.7個百分點。

如果說今年以前碧桂園服務(wù)發(fā)展的步子邁得又急又大，那么如今就要將步子邁穩(wěn)。

碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官、聯(lián)席公司秘書黃鵬在業(yè)績會上表示，將下調(diào)業(yè)績指引：收入方面，全年不低于40%以上的增長，核心凈利潤保持20%-30%的同比增長率。

存款和現(xiàn)金減少28億

“堅持由追求規(guī)模成長轉(zhuǎn)向追求有現(xiàn)金回報的利潤、服務(wù)滿意和社會價值。”追求現(xiàn)金回報，是李長江提出的第一個“堅持”。

上半年，碧桂園服務(wù)營收漲幅不小，從而帶動了現(xiàn)金流涌入。截至2022年6月30日，碧桂園服務(wù)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額約23.46億元，同比增幅366.4%，期內(nèi)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額是凈利潤的0.9倍，2021年同期僅有0.2倍。

不過總體而言，碧桂園服務(wù)的現(xiàn)金及存款較去年末有所下降，與償還可換股債券有關(guān)及收并購有關(guān)。

報告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)銀行存款和現(xiàn)金總額約89.9億元，較2021年末的117.56億元減少了近28億元。同期，流動負(fù)債中的可換股債券歸零，較2021年末減少約40.65億元。

這筆債券可追溯到2021年6月份，彼時碧桂園服務(wù)的全資附屬公司BestPathGlobalLimited發(fā)行本金總額為50.38億港元的可換股債券。財報顯示，該筆債券已于期內(nèi)全額贖回并注銷。

與此同時，收購鄰里樂和中梁百悅智佳也花掉了一部分資金。

2021年9月，碧桂園服務(wù)宣布以不超過33億元的價格收購鄰里樂全部股份，截至報告期內(nèi)，其已經(jīng)向彩生活支付第一期和第二期代價，合計30億元。

今年2月，碧桂園服務(wù)又準(zhǔn)備收購中梁百悅智佳93.76%股份，代價不超過31.29億元，將以現(xiàn)金和發(fā)行代價股份相結(jié)合的方式支付。期內(nèi)，已經(jīng)以現(xiàn)金分段支付7.1億元。

儲“金”過冬

受房地產(chǎn)市場的整體影響，物企融資也走到了窄口，上半年融資金額掛零。

關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的一舉一動隨時可能波及物業(yè)，原本用錢“大手大腳”的碧桂園服務(wù)也開始省著花。

事實上，碧桂園服務(wù)手中的現(xiàn)金還算充裕，截至6月底仍余88.16億現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，同時還有38億元的金融資產(chǎn)。

“理財絕大部分都是去年11、12月份做的，因為那時候剛好有融資，資金也比較充分。”黃鵬表示。

彼時的融資確實為碧桂園服務(wù)帶來了不少資金。2021年11月18日，碧桂園服務(wù)宣布配售1.5億股，募資凈額約80.02億港元。據(jù)統(tǒng)計，其年內(nèi)累計從市場上融資超過230億港元。

“融資”話題對碧桂園服務(wù)的股價來說是一個絕對敏感的點，去年的兩筆大型融資都引起股價回落，就連關(guān)聯(lián)方碧桂園的融資動作也會帶來一系列下跌。

“我們的現(xiàn)金還是比較豐沛的，能夠支撐公司的業(yè)務(wù)發(fā)展，也沒有再向資本市場進行任何融資。”業(yè)績會上，黃鵬再次表態(tài)短期內(nèi)不會融資。

融資口徑縮小，儲糧才好過冬。碧桂園服務(wù)手中資金豐厚，究其原因，原本的融資金額尚未啟動，同時還減小了收購力度。

資金留在賬上的好處也顯而易見，保持物管的輕資產(chǎn)和高流動性，同時緩解房地產(chǎn)帶來的信任危機。

黃鵬指出：“我們不會去收購有關(guān)兄弟單位的關(guān)聯(lián)資產(chǎn)，但我們之間有持續(xù)性的、經(jīng)常性的關(guān)聯(lián)交易。”

而在前不久的電話會議上，管理層也喊話：“（我們）不會成為下一個恒大物業(yè)。”

盡量減少房地產(chǎn)周期性變化帶來的誤傷，碧桂園服務(wù)的態(tài)度已經(jīng)很明確了。

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