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在2023年的8月份，穩(wěn)房地產(chǎn)的一系列政策重新開始醞釀，在8月底的時候認房不認貸的政策落地了，預(yù)計進入到2023年的9月份和10月份，一系列新的房地產(chǎn)的寬松政策還會陸續(xù)和大家見面。

如果把房地產(chǎn)市場的需求劃分成剛需和改善性需求這兩類群體的話，在我看來我們房地產(chǎn)主要這次的支柱是要激發(fā)一些改善性需求的這個人群，為什么會有這樣的判斷？下邊從幾個角度我做一個簡單的分析。

我們先說一下政策，朋友們知道從2017年以來，我們出臺了一系列歷史上最嚴厲的調(diào)控政策，這些政策最重要的都是來抑制二套和三套這樣的一些改善和投資性需求的人群的，這意味著對剛需的人群來說，其實從政策的角度，當(dāng)前并沒有太多的政策籌碼可以來激發(fā)他們來購買房子。

反而我們轉(zhuǎn)向了一些比方說改善性需求，由于過去一系列的像限購、限貸、限商、限售等等這樣的政策，對他們的抑制已經(jīng)有多年時間了，這個人群假設(shè)說通過這樣的政策寬松，可以起到事半功倍的作用，政策的成本很小，但是可能起到的效果還會是立竿見影的，反而從政策這只手來激發(fā)剛需購買房子，政策的籌碼相對是比較少的，這是第一個。

第二個大家來看一下，從中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司在2020年的3月份公布的一個報告里邊，對于全國的城鎮(zhèn)居民家庭所做的一個調(diào)查報告，我們看到有96%左右的城鎮(zhèn)居民家庭已經(jīng)擁有房子了。

這意味著什么？從剛需的角度，其實人群的空間并沒有很大，這就意味著我們從政策的角度要來鼓勵這些剛需的人群可能最后是事倍功半的，因為人群規(guī)模本身就沒很大，你能夠調(diào)動的政策資源上，他們來購房的需求空間恐怕也沒有很大，穩(wěn)住房地產(chǎn)顯然可能難以起到支撐的作用，這是第二部分。

第三部分在我看來實際上是購房能力了，在過去的十年時間房價上漲最迅猛的應(yīng)該是2016、2017、2018這幾年時間，由于房價的快速的上漲，很多家庭都掏空了6個錢包來買房子，也就意味著由于房價的上漲，不少剛需的群體如果具備購房能力能上車的已經(jīng)是千方百計甚至透支了家庭的購買能力已經(jīng)上車了。

當(dāng)前大家可以試想一下，不論是一線或者二線城市里面，當(dāng)前的房價你即使降10%降20%甚至降30%，又有多少剛需的群體能夠具備購房的能力？

這就意味著實際上從購房能力這個角度，剛需這個群體，恐怕除了市場化的商品房之外，還需要國家層面的保障房能夠來托底，這是解決剛需這個群體今后房地產(chǎn)需求的另外一個組合拳，同時意味著從穩(wěn)房地產(chǎn)這個角度來說，剛需的群體其實能力相對來說是有限的，由于購買力有限，顯然對穩(wěn)住整個房地產(chǎn)所能起到的支撐作用也是比較有限的。

實際上我們在轉(zhuǎn)向這些改善性需求，你都會發(fā)現(xiàn)，不論是他們相對來說購房的能力，還是當(dāng)前政策寬松所能起到的事半功倍的作用，以及政策的一些成本，從多個角度來看，也許是當(dāng)前我們房地產(chǎn)最重要的一個抓手和支撐的力量。

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