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金融支持房地產政策正式發(fā)布，銀行萬億授信房企密集落地。

11月23日，交通銀行(行情601328,診股)分別給予萬科集團、美的置業(yè)1000億元、200億元授信額度；中國銀行(行情601988,診股)給予萬科集團不超過1000億元人民幣或等值外幣的授信額度。農業(yè)銀行(行情601288,診股)一口氣與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團(行情600383,診股)5家房企舉行了戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。

僅隔一天，碧桂園與中國郵政儲蓄銀行簽約建立長期戰(zhàn)略合作關系。此次合作，郵儲銀行(行情601658,診股)將為碧桂園提供不超過人民幣500億元意向性授信額度。知情人士透露三家國有大行給予碧桂園總授信額度將超干億元。

“宇宙第一”大行中國工商銀行(行情601398,診股)自然不甘落后，同日與萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業(yè)、金輝集團等12家全國性房地產企業(yè)，以總對總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額高達6550億元。

兩天之內，5家銀行，9家房企，數(shù)萬億元授信，動作密集，力度空前。

資本市場給予這波銀行的大動作予積極反饋。11月24日，房地產板塊大幅高開，截至發(fā)稿，中交地產(行情000736,診股)、沙河股份(行情000014,診股)、天保基建(行情000965,診股)等7股漲停，廣宇集團(行情002133,診股)、天房發(fā)展(行情600322,診股)、信達地產(行情600657,診股)等漲幅居前。

商業(yè)銀行密集授信重點房企，意味著金融16條政策正在逐步落地。更為市場關注的是，為什么是這些房企獲取巨量授信？巨量授信資金應用何處？以及，房企流動性危機轉折點終于到了？

授信≠撒錢

從政策發(fā)布，到銀行執(zhí)行，金融端支持房企資金端的立場很難被質疑。不過，此次銀行融更多是采取融資和意向性授信、簽署戰(zhàn)略方式進行，房企真正到手的錢又有多少？

“此類融資工作更多是采取融資授信、簽署戰(zhàn)略協(xié)議的方式進行，具有非常好的導向。其對于房企開發(fā)端、銷售端、經營端等都會產生非常好的資金補給。”資深地產人士嚴躍進認為。

另一種觀點則認為，銀行貸款的流程是，先進行授信，獲得期限內的貸款額度，而戰(zhàn)略協(xié)議的行動，顯然就是確認了這種授信的額度。然后，在實際貸款投放時，再根據貸款準入要求、風控要求，確定是否實際投放。“也就是說，授信也好、戰(zhàn)略也好，并不意味著貸款投放，授信的額度可以不完成，但沒有額度是無法放貸的”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉補充，實際投放貸款時，除了按揭貸款外，開發(fā)貸、并購貸、保函置換、承銷債券等，都需要合格抵押物、足額保證金之類的保障措施。對于優(yōu)質民企，這些都是具備的，即便需要落實新的擔保，也有地方政府的反擔保措施，或中債增的增信等。但是，對于非優(yōu)質企業(yè)，或難以提供上述保障措施的，獲得實際的貸款應該比較難。

IPG中國首席經濟學家柏文喜也表達了類似觀點，“授信和意向性、戰(zhàn)略性協(xié)議金額都是虛的，因為銀行具體放貸是和具體項目的資金需求、回款預期和還款能力、增信措施直接相關且缺一不少的。完全進行信用放款的可能性很小，在當前的情況下更是基本不太可能了，即使銀保監(jiān)會不提監(jiān)管要求或者降低盡管要求，即使央行特別要求商業(yè)銀行進行信用放款，各家銀行還是要考慮信貸風險與風控措施的。”

“萬億授信，只是個商業(yè)銀行為配合國策與監(jiān)管機構的表態(tài)，真正落實的話，各家銀行都有自己的風控標準與風險偏好的，不滿足風控條件是絕不會放款的。有可能一分錢都發(fā)不出去，因為符合貸款挑近的項目都已全部滿貸了。”

資深地產人士張波認為，本次銀行密集授信重點房企，就是對開發(fā)企業(yè)進行有效求助。目前樓市的修復主要體現(xiàn)在供給側，尤其是針對房地產開發(fā)企業(yè)的金融支持，這一點是聯(lián)動保交樓推進以及行業(yè)信心恢復的重要舉措。只有大量優(yōu)質房企尤其是民企在當下得到有效資金支持，才能保障房地產市場穩(wěn)定運行，預計后續(xù)授信的規(guī)模還將擴大化。

雷聲大等雨下

梳理銀行與房企的戰(zhàn)略合作協(xié)議，其實不難發(fā)現(xiàn)，此輪銀行與房企的戰(zhàn)略合作圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、債券承銷與投資、供應鏈融資等業(yè)務方面展開合作。

具體來看，11月23日，交通銀行與萬科集團、美的置業(yè)分別簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。交行將為萬科集團提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。

同時，交通銀行將為美的置業(yè)提供人民幣200億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產開發(fā)貸款、并購貸款、債券投資等。

同一天，萬科集團還與中國銀行簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業(yè)務領域深化全方位合作。

11月24日，碧桂園控股有限公司與中國郵政儲蓄銀行簽約建立長期戰(zhàn)略合作關系。此次合作，郵儲銀行將為碧桂園提供不超人民幣500億元意向性授信額度。授信范圍包括但不限于房地產開發(fā)貸款、并購貸款、按揭業(yè)務、保函、保理、債券投資以及其它形式的資金融通等；以及為購買甲方及其控股、關聯(lián)的項目公司開發(fā)的房地產項目房屋的業(yè)主提供按揭貸款授信。

11月24日，中國工商銀行與萬科集團等12家全國性房地產企業(yè)，以總對總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達6550億元。根據合作協(xié)議，工商銀行將圍繞房地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、房地產項目并購融資、租賃住房融資、保函置換預售監(jiān)管資金、債券承銷與投資等業(yè)務領域，與相關房企集團開展全方位合作，滿足企業(yè)合理融資需求。

聚焦到授信對象上，此次銀行巨量授信資金集中給予9家房企，分別為萬科、碧桂園、美的置業(yè)、中海、華潤、龍湖、金地、綠城、金輝。

柏文喜分析，從當前的實際融資面來看，這些政策之下獲得融資的房企除了國央企之外，依然還是以少數(shù)優(yōu)質民企為主，對于大多數(shù)陷入困境、渴望融資卻難以獲得金融機構青睞的房企而言，這些政策依然如掛在天邊的彩虹一樣絢麗多姿卻遙不可及。

張波認為，從授信層面依然還會秉持質優(yōu)者先，換言之，財務相對穩(wěn)健的頭部房企會先“喝到奶”。由于金融側對于資金的安全性依然有著很高的要求，對于貸款流向企業(yè)本身是否可以提供有效的抵押物，以及其抵押標的的價值穩(wěn)定性也會有更多考量，因此未來授信的覆蓋面雖然還會不斷擴大，但依然會偏向優(yōu)質房企。

從體外循環(huán)到體內循環(huán)

于行業(yè)而言，銀行密集授信數(shù)萬億元予優(yōu)質房企，房企流動性危機轉折點是否已到？

張波認為，目前還難言房企的流動性危機完全解除，但從政策的落地力度和速度來看，已經向市場釋放出積極信號，預計未來房企流動性的困境將會逐步得到緩解，轉折點雖然未到但已不遠。

柏文喜同樣認為，就樓市與行業(yè)而言，短期看資金，長期看銷售，而行業(yè)信心不恢復的話，融資與銷售都起不來，即使注入再多的融資，也只是續(xù)命而不能救命而已。目前的救房企、救行業(yè)和救市場，還更多的是僅僅出于救經濟、穩(wěn)經濟大盤和救財政、緩解財政支出燃眉之急的短期考慮。

從剛剛公布的10月全國商品住宅銷售數(shù)據看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，但二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

缺少來自房地產系統(tǒng)內循環(huán)中的銷售回暖，完全依靠外部輸血依然難以捂熱冰凍的行業(yè)。

“只能以政府直接參與的形式，在短期內實現(xiàn)保交樓的同時，促進行業(yè)信心修復和市場機制的恢復，就長期而言則必須讓房地產行業(yè)的發(fā)展與土地財政徹底脫鉤，只有如此，中國的房地產行業(yè)才會有未來。”柏文喜指出。

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