文/樂居財(cái)經(jīng)魏薇

【資料圖】

市場下行期，資本市場對房企的擔(dān)憂有增無減，即使是經(jīng)營面穩(wěn)健的房企，也難逃股債雙殺的困境。而對當(dāng)下的房企來說，信心比黃金更重要。

10月18日，上交所披露，金地集團(tuán)（600383.SH）“21金地03”交易出現(xiàn)異常波動(dòng)，二次盤中臨時(shí)停牌。同時(shí)，金地集團(tuán)的多只境內(nèi)債券也出現(xiàn)了大幅波動(dòng)，其中“21金地01”跌超20%盤中臨停；“21金地MTN002”跌51.43%、“21金地MTN003”跌44.86%等。

當(dāng)日晚間，金地發(fā)布特別公告，對銷售情況、土儲(chǔ)及布局、資信及償債能力情況做出詳細(xì)說明，強(qiáng)調(diào)做到了按期兌付，信譽(yù)良好。

就在幾天前，金地剛完成“15金地01”約28.4億元的本息兌付。至此，金地年內(nèi)已無需償付境內(nèi)外公開市場到期公司債及中期票據(jù)。

在此之前，金地持續(xù)以真金白銀提振市場信心。截至目前，金地子公司已累計(jì)購買公司債券金額約1.64億元，已完成償還境內(nèi)外公開市場合計(jì)約126.4億元到期債券（包括境內(nèi)境外債在內(nèi)）。

年內(nèi)無到期債務(wù)

公開債務(wù)方面，今年以來，金地已經(jīng)完成多筆境內(nèi)外公開市場到期債券的兌付。

今年3月，金地兌付了12.8億元公司債券；6月，完成一筆本息共計(jì)2.57億美元的境外債券本息兌付；7月5日，完成15.76億元“17金地MTN001”的本息兌付；7月13日，完成“17金地01“和“17金地02“兩筆公司債券共計(jì)41.63億元本息兌付。

目前，金地共存續(xù)境內(nèi)債券31只，存續(xù)規(guī)模415.01億元，其中一年內(nèi)債券到期規(guī)模有155.72億元。離岸債券方面，僅存續(xù)1只美元債，規(guī)模4.8億美元，將于2024年8月12日到期。

截止6月末，金地剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.89%，凈負(fù)債率57.76%，現(xiàn)金短債比1.55，“三道紅線”指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)6年持續(xù)保持綠檔。

在這個(gè)現(xiàn)金為王的時(shí)代，金地手頭還算富裕。截至上半年末，其持有貨幣資金余額約648億元，其中能自由支配的資金比例超過70%。

作為為數(shù)不多的“零展期、零違約”的房企之一，金地的經(jīng)營面和公開債務(wù)管理都挑不出太多問題，市場對金地的擔(dān)憂或許出于其表外負(fù)債。

2022年7月，標(biāo)普下調(diào)金地評(píng)級(jí)至“負(fù)面”。標(biāo)普指出，金地集團(tuán)在未并表的合資項(xiàng)目上的大量敞口，降低了財(cái)務(wù)透明度，增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。9月，穆迪也下調(diào)金地評(píng)級(jí)至“負(fù)面”，認(rèn)為金地合同銷售額低于預(yù)期，同時(shí)公開市場融資渠道減弱。

對于表外內(nèi)容，在今年8月份舉辦的投資人電話交流會(huì)上，金地高層曾強(qiáng)調(diào)說，表外項(xiàng)目只做開發(fā)貸，不做信托融資，表外融資用途專一，抵押物充分，風(fēng)險(xiǎn)可控。

上半年，金地發(fā)行了一筆17億元中期票據(jù)，利率3.58%；7月份，金地成功設(shè)立一筆總額17億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，項(xiàng)目底層資產(chǎn)為金地商置上海九亭金地廣場及北京搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈，利率為4.8%、期限18年。

銀行融資方面，截至9月底，金地的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元。其中，2022年獲得銀行新增授信額度超過200億元。

反擊的底氣

銷售回款是房企最直接的資金來源，但市場信心不足之下，普遍銷售疲軟。好消息是，在8月和9月，金地的單月銷售業(yè)績已連續(xù)兩月實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比正增長。

8月單月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積102.4萬平方米，同比及環(huán)比分別上升14.45%、38.2%；銷售金額212.3億元，同比上升11.56%、環(huán)比增長14.5%。9月，實(shí)現(xiàn)簽約面積110.7萬平方米，同比上升12.78%；實(shí)現(xiàn)簽約金額227億元，同比上升7.05%。前三季度累計(jì)簽約金額1630.8億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，金地在2022年前9個(gè)月以1538.5億操盤金額位居房企第8名，以653.6萬平方米操盤面積排第12位。

在國慶節(jié)黃金周期間，金地實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額超過70億元，創(chuàng)過去三年歷史同期新高。

在發(fā)布今年8月的銷售業(yè)績時(shí)，金地曾表示，銷售市場的回升，是房企經(jīng)營性現(xiàn)金流最為堅(jiān)實(shí)的保障，“隨著監(jiān)管層各種配套支持政策的陸續(xù)出臺(tái)，相信市場最差的時(shí)候已經(jīng)過去，未來市場將會(huì)持續(xù)復(fù)蘇。”

土儲(chǔ)方面，今年以來，金地在上海、北京、西安、長沙等核心城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。上半年共新增地塊11幅，除一幅地塊位于紹興外，其余新增土儲(chǔ)中均位于一二線城市。截至6月底，金地總土地儲(chǔ)備約6193萬平方米，其中70%位于一二線城市，剩余30%位于強(qiáng)三四線城市。優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)也將為未來的去化提供更多保障。

據(jù)最新公告，截至9月底，金地共新增土地儲(chǔ)備171萬平方米，總投資額達(dá)220億元。

關(guān)鍵詞： 金地的反擊