白云區(qū)是廣州市面積最大的中心城區(qū)，一直是民營企業(yè)發(fā)展的熱土。在這里，較低的生產(chǎn)生活成本和地處廣州中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢看似矛盾，其實卻如硬幣的兩面，組成“二位一體”的獨(dú)特競爭優(yōu)勢。

當(dāng)前，白云區(qū)正奮力建成高質(zhì)量發(fā)展中心城區(qū)，城市面貌、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)條件加速提升，在越發(fā)寸土寸金的廣州，白云如何繼續(xù)平衡好硬幣的兩面?白云區(qū)2022年政府工作報告首次提出，在打造重大平臺、做強(qiáng)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，牢牢守住中心城區(qū)“低生產(chǎn)生活成本”發(fā)展優(yōu)勢，優(yōu)化公共服務(wù)配套，持續(xù)吸引眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)和青年人才落戶。

土地作為最為重要的生產(chǎn)要素，降低企業(yè)的土地成本自然成為守住低生產(chǎn)生活成本的關(guān)鍵。連日來，記者走訪白云區(qū)多家企業(yè)了解到，該區(qū)積極挖掘存量工業(yè)用地資源，精準(zhǔn)聚焦舊廠房“工改工”工作方向，全面改造和微改造相結(jié)合，多方位降低企業(yè)土地成本。今年，白云區(qū)重點(diǎn)推動“四鎮(zhèn)五街”和民科園“兩個1000畝”的“工改工”項目提質(zhì)增效。

提高地塊容積率

不加收土地出讓金

近日，記者走進(jìn)位于白云區(qū)江高鎮(zhèn)的廣州民營科技園(下稱“民科園”)——白云工業(yè)園，廣州鄰家女孩時尚服飾有限公司智造基地項目施工現(xiàn)場建設(shè)如火如荼，昔日低矮破舊的廠房已推倒重建，工人們正套鋼筋、放模板，為完成“正負(fù)零”做最后沖刺。

“原來的廠房只有兩層，大約1.2萬平方米，容積率提高后，同樣的地塊上我們可以建到6萬平方米。新的產(chǎn)業(yè)園總投資達(dá)2億元，將實現(xiàn)年產(chǎn)量1000萬件的規(guī)模，為我們重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈奠定基礎(chǔ)。”廣州鄰家女孩時尚服飾有限公司總經(jīng)理廖文偉告訴記者，“值得一提的是，我們不需要再次支付土地出讓金，大大降低了企業(yè)的用地成本。”

為助力廣州鄰家女孩時尚服飾有限公司智造基地的落地，廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局、民科園管委會急企業(yè)之所急，充分利用好廣州市的“工改工”政策利好，經(jīng)多方協(xié)調(diào)解決了歷史遺留問題，該地塊的容積率從1.2提升到3.99。

廣州市江豐實業(yè)股份有限公司是廣東省粵港澳大灣區(qū)“菜籃子”重要生產(chǎn)、加工示范基地。近年來，隨著企業(yè)業(yè)務(wù)逐漸發(fā)展，急需擴(kuò)大自有生產(chǎn)和辦公場地。

“我們計劃對總部的廠區(qū)、辦公場所進(jìn)行重新規(guī)劃，建立無抗飼料添加劑研發(fā)生產(chǎn)示范基地，解決長期穩(wěn)定發(fā)展的問題，但受到工業(yè)用地地塊1.6的容積率限制，無法滿足企業(yè)發(fā)展壯大。”廣州市江豐實業(yè)股份有限公司常務(wù)副總裁江偉烽表示，“白云區(qū)加快推動‘工改工’，解決了江豐實業(yè)的燃眉之急。”

記者了解到，江豐實業(yè)原廠房的容積率從原來的1.6提高至3.5，滿足了企業(yè)引進(jìn)新型生產(chǎn)線和新產(chǎn)業(yè)項目的發(fā)展壯大需求。“‘工改工’項目不計收土地出讓金，大大降低了企業(yè)的工業(yè)用地成本。”江偉烽告訴記者。

為切實幫助企業(yè)降低用地成本，提升生產(chǎn)效率，廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局與企業(yè)廣泛溝通，開展政策解讀，鼓勵用地單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、不改變土地用途的前提下，通過提高容積率，增加計容建筑面積來提高工業(yè)用地的利用效率，并且免予補(bǔ)繳土地出讓價款，不增加企業(yè)資金負(fù)擔(dān)。

釋放產(chǎn)業(yè)新空間

培育發(fā)展新動能

降本的目的在于增效，“工改工”聚焦存量低效工業(yè)用地的再開發(fā)，在降低企業(yè)的用地成本的同時，釋放了產(chǎn)業(yè)新空間，有效培育了企業(yè)的發(fā)展新動能，助力白云區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

以江豐實業(yè)為例，該企業(yè)的“工改工”項目預(yù)算總投資3億元，建成后預(yù)計可達(dá)到年產(chǎn)預(yù)混合飼料產(chǎn)品和飼料添加劑產(chǎn)品2.4萬噸，實現(xiàn)產(chǎn)值銷售收入7.10億元。

“項目將幫助企業(yè)打造面向粵港澳大灣區(qū)的‘大生產(chǎn)+大流通’全產(chǎn)業(yè)鏈體系，助力白云區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我們正在進(jìn)行設(shè)計報建，抓緊推進(jìn)項目建設(shè)，推動項目早日建成投產(chǎn)，盡快發(fā)揮效益。”江偉烽滿懷期待。

向存量要增量，新的產(chǎn)業(yè)空間正加速釋放。記者從廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局了解到，該局以城市更新改造為重要抓手，精準(zhǔn)聚焦舊廠房“工改工”工作方向，不斷促進(jìn)白云區(qū)存量工業(yè)用地提高利用效率。

白云清潔“工改工”全面改造項目是白云區(qū)承接城市更新事權(quán)下放后審定的第1宗改造項目，目前已成功完成5.56公頃的建設(shè)用地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)，破解企業(yè)發(fā)展掣肘。該公司位于民科園“一核三園”的軌道交通產(chǎn)業(yè)園范圍內(nèi)，是白云區(qū)土生土長的民營企業(yè)。受限于歷史征收手續(xù)缺失等問題，企業(yè)一直無法實施產(chǎn)能拓展和廠區(qū)建設(shè)，單位土地產(chǎn)出無法進(jìn)一步提升。

通過全面改造途徑，項目擬建成為高新、智能、綠色的清潔能源裝備研究生產(chǎn)基地，規(guī)劃建筑面積由原先不足10萬平方米增加至21萬平方米，容積率由不足2.0提升至4.0，預(yù)計達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值和稅收均實現(xiàn)翻一番的目標(biāo)。

白云區(qū)的工業(yè)用地主要集中在民科園。記者從民科園管委會了解到，民科園全面摸查園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，按照節(jié)約集約用地和產(chǎn)城融合原則打包修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，將工業(yè)用地容積率上限提升至4.0，預(yù)計釋放產(chǎn)業(yè)載體面積330萬平方米。

目前，民科園正在推動15宗提質(zhì)增效項目，總建筑面積103萬平方米，項目總投資37.4億元，預(yù)計達(dá)產(chǎn)可實現(xiàn)產(chǎn)值138億元，稅收5.9億元。

因地制宜微改造

助力企業(yè)資產(chǎn)增值

記者走訪了解到，部分企業(yè)暫時無意建設(shè)新廠房，但希望盡早完善歷史用地手續(xù)，解決土地確權(quán)問題。然而，根據(jù)廣東省的“三舊”改造政策，完善歷史用地手續(xù)的其中一個前置條件是全面改造。

能否既不啟動全面改造，同時也能解決長期困擾企業(yè)的土地問題?

去年，廣州市舊廠房“工改工”類微改造項目實施指引出臺，自此舊廠房自主改造除全面拆除重建方式以外，還可選擇微改造方式，企業(yè)根據(jù)自身廠房質(zhì)量、生產(chǎn)經(jīng)營狀況自主選擇不同的改造模式，為企業(yè)完善歷史用地手續(xù)打開了一扇窗。

有別于鄰家女孩、江豐實業(yè)等“工改工”全面改造項目，“工改工”微改造在保留原建筑物主體的基礎(chǔ)上，采取改建擴(kuò)建加建、局部拆建、完善公建配套設(shè)施等方式實施微改造。

“工改工”微改造的資金門檻較低，要求原則上實施改造的建筑面積占比(實施改造的總建筑面積占原有總建筑面積的比例)不低于5%，不超過15%。

“有意愿申請‘工改工’微改造的企業(yè)主要有兩類，一類是希望先啟動改造，以此完善土地手續(xù)，為以后的全面改造做準(zhǔn)備;另一類是廠房還算新，沒有到淘汰的地步，希望完善土地手續(xù)，改善廠區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)增值。”廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“‘工改工’類微改造的新政策，解決了一部分園區(qū)企業(yè)翹首以盼的需求，極大地加強(qiáng)了舊廠改造政策的落地實施。”

廣州市迪士普音響科技有限公司“工改工”項目采取的是“全面改造”與“微改造”結(jié)合的方式。“我們正在籌備未來幾年上市，企業(yè)資產(chǎn)的確權(quán)非常重要，借助‘工改工’類微改造，我們可以對部分廠房完善土地手續(xù)，解決歷史遺留問題，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)管理實現(xiàn)保值增值。”廣州市迪士普音響科技有限公司董事長辦公室主任東蓮正告訴記者，“借助微改造，我們計劃把宿舍樓、辦公大樓進(jìn)行美化升級，提升員工幸福指數(shù)、增加企業(yè)合法產(chǎn)業(yè)載體。”

為進(jìn)一步擴(kuò)大“工改工”微改造新政惠及面、解決共性問題，幫助企業(yè)渡過疫情以來的發(fā)展難關(guān)，廣州市規(guī)劃和自然資源局白云區(qū)分局會同民科園管委會、江高鎮(zhèn)政府面對面為企業(yè)答疑解惑，既開展政策解讀，也提供專業(yè)的政策服務(wù)。據(jù)了解，目前有意愿開展微改造的企業(yè)涵蓋音響、照明、醫(yī)療健康、服飾等領(lǐng)域。與此同時，在推動“工改工”工作中，白云區(qū)強(qiáng)化項目產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)效益和履約監(jiān)管，緊扣白云區(qū)“6+6”產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展方向，注重培育有核心競爭力的品牌，通過更新改造推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

關(guān)鍵詞： 自然資源 清潔能源 粵港澳大灣區(qū) 醫(yī)療健康