文/樂居財經(jīng) 嚴(yán)明會

2022年接近尾聲，華夏幸福的化債計劃也按下加速鍵。就12月以來，其已經(jīng)三次出售資產(chǎn)回籠資金，而他的交易對手，均是國央企。

(相關(guān)資料圖)

如今，華夏幸福一直備受關(guān)注的南方總部，其僅剩的核心資產(chǎn)也找到了接盤俠。

12月28日晚間，華夏幸福(600340.SH)公告稱，擬與華潤置地簽署《華夏幸福南方總部資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定向華潤置地轉(zhuǎn)讓下屬4家公司股權(quán)，交易對價約124億元。

具體來看，交易標(biāo)的包括，包括華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，以及華夏幸福持有的前述標(biāo)的債權(quán)。

其中，標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為4元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款124億元，合計金額約124億元。通過收購這4家公司，華潤置地將取得武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目。

華夏幸福表示，本次交易是基于化解公司債務(wù)風(fēng)險，在《債務(wù)重組計劃》總體安排下實施的，預(yù)計可為公司凈回籠資金124億元，相關(guān)資金將主要用于公司及下屬公司金融債務(wù)償付，有效推動公司債務(wù)重組落地實施。

華潤“撿漏”

武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目，是華夏幸福于2019、2020年前后拿下。

當(dāng)時隨著吳向東的加入，華夏幸福迅速成立南方總部，并開始在城市更新、商業(yè)綜合體等領(lǐng)域大舉進(jìn)擊，風(fēng)頭無兩。

作為華夏幸福南方總部最核心的商業(yè)資產(chǎn)之一，該公司在2019年9月斥資116.25億元拿下的武漢長江中心項目，更一度引起起市場轟動。

不過隨著華夏幸福危機的爆發(fā)，其南方總部的資產(chǎn)已經(jīng)變賣的所剩無幾。2021年6月，華夏幸福將其城市更新剝離出去，賣給了鵬瑞地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)上，北京麗澤項目和廣州白鵝潭項目也已早早出售，及因地價逾期被收回。此次三個項目再賣給了華潤置地后，該公司的南方總部資產(chǎn)幾乎已被掏空。

值得一提的是，這4家公司的股權(quán)，華夏幸福僅均以1元的價格出售，而主要交易價款均由債權(quán)構(gòu)成。這不免引人好奇，這批資產(chǎn)資質(zhì)是否不盡人意。

從經(jīng)營情況來看，這4家公司中，3家處于虧損。今年前9個月，華御江（武漢）的虧損額高達(dá)約11億元，華御元（南京）則虧損了6.56億元，華御漢（武漢）虧損較小，為7,476.39萬元。只有華御城（深圳）有些許盈利，前9個月凈利潤為455.3萬元。

雖然經(jīng)營情況不佳，但這4家公司似乎也沒有到只值1元錢的地步。截止2022年9月末，4家公司的所有者權(quán)益為8.49億元，歸屬于上市公司所有者權(quán)益約為2.96億元。這樣看來，華潤置地的1元購確實撿了大漏。

不過從評估情況來看卻并非如此，根據(jù)評估機構(gòu)給出的報告，標(biāo)的所有者權(quán)益評估值為-4.53億元，歸屬于上市公司的股權(quán)評估值為-10.6億元。

若從資產(chǎn)價值難以判斷華潤置地這筆交易是否賺到，那從債權(quán)方面便可確認(rèn)這一點。

目前，華夏幸福持有4家標(biāo)的往來債權(quán)為142.33億元，包括本金138.93億元以及利息3.4億元。然而，華夏幸福的售價僅為124億元，相當(dāng)于打了一個八七折。

根據(jù)機構(gòu)評估確定，歸屬于上市公司的標(biāo)的股權(quán)評估值及標(biāo)的債權(quán)賬面價值合計金額為131.74億元。按此計算，華夏幸福的售價讓利7億余元。

華夏幸福同樣在公告中表示，根據(jù)初步測算，本次交易預(yù)計形成稅前虧損約21.3億元。

雖然在交易中，華夏幸福有所虧損，但能成功回籠資金，擺脫債務(wù)，同時也能讓項目能繼續(xù)發(fā)展，或已是最好的結(jié)果。

央企與國資的援手

在與華潤簽訂資產(chǎn)出售協(xié)議的兩天前，華夏幸福才剛剛和國資企業(yè)做了一筆交易。

12月26日，華夏幸福宣布，下屬三家全資子公司分別與固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司簽署《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定，華夏幸福以9.99億元轉(zhuǎn)讓名下所屬四項資產(chǎn)。兩位接盤方均為固安縣國有資產(chǎn)運行服務(wù)中心旗下公司。

根據(jù)公告，華夏幸福轉(zhuǎn)出的資產(chǎn)包括：固安規(guī)劃館土地、房屋建筑及附屬設(shè)施等；固安南區(qū)服務(wù)中心土地、房屋及相關(guān)附屬設(shè)施等；固安環(huán)保產(chǎn)業(yè)港土地、房屋建筑及附屬設(shè)施等；固安幸福學(xué)校（八中）土地、房屋及相關(guān)附屬設(shè)施等。

截至2022年月9月30日，上述資產(chǎn)的賬面凈值為8.43億元，評估值9.99億元。而兩家接盤方加起來的資產(chǎn)總額只有120萬元。再現(xiàn)地方平臺對華夏幸福“蛇吞象”式的救助。

時間回到12月初，與華夏幸福做交易的是大廠回族自治縣財政局的全資子公司，當(dāng)時其接盤了華夏幸福產(chǎn)業(yè)園等4項資產(chǎn)，該等資產(chǎn)的賬面凈值約為6.69億元，售價6.93億元。而截至2022年7月31日，大廠國宏的總資產(chǎn)只有2891.7萬元。這兩次交易的所得款項都指向了保交房。

有了地方國資平臺以及央企地產(chǎn)的出手，華夏幸福的化債或?qū)⒏M(jìn)一步，通過這三筆交易，華夏幸福合計回籠資金達(dá)140.93億元。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務(wù)金額合計601.76億元，《債務(wù)重組計劃》中金融債務(wù)已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為1265.57億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計114.19億元。

境外美元債券方面，截至12月10日，持有境外美元債券本金總額84.14%的持有人（存續(xù)總額為49.6億美元）已簽署境外《重組支持協(xié)議》，其中持有原始債券本金13.15億美元持有人選擇將其債權(quán)中的部分份額通過以股抵債受償。

同時，華夏幸福吹到了政策暖風(fēng)。股權(quán)融資開閘后，華夏幸福也宣布，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票。

華夏幸福稱，非公開發(fā)行股票的募集資金擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。

關(guān)鍵詞： 華潤置地124億收了吳向東的巢穴