焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 12月26日，高力國(guó)際2022年四季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，2022年北京辦公樓市場(chǎng)分化嚴(yán)重，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求如期恢復(fù)。

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具體來看，2022年需求走勢(shì)類似2020年的觸底回升的走勢(shì)，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負(fù)值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2,100平方米。在供給側(cè)方面，原計(jì)劃在四季度入市的新項(xiàng)目均延遲到2023年，全年核心甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小。需求持續(xù)回升，供應(yīng)壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。

對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響，但無法阻止北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，第四季度市場(chǎng)凈吸納量已經(jīng)轉(zhuǎn)正，達(dá)到4.2萬平方米，符合高力國(guó)際三季度的預(yù)判。

相較于甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，乙級(jí)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)則面臨著更大壓力，需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟。

報(bào)告顯示，第四季度，北京乙級(jí)市場(chǎng)凈吸納量為-6.5萬平方米，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)為-12萬平方米。從全年來看，乙級(jí)的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產(chǎn)業(yè)園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。

具體而言，兩個(gè)市場(chǎng)需求在四季度均未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，且全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟，其中北部子市場(chǎng)，如中關(guān)村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米，-9.6萬平方米和-20.4萬平方米。中關(guān)村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達(dá)到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過20%，達(dá)到28.7%。

此外，多種因素綜合導(dǎo)致2022年市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下。在沒有新增供應(yīng)壓力的情況下，市場(chǎng)行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)，部分子市場(chǎng)空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。

對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，分析總結(jié)影響2022年市場(chǎng)需求走勢(shì)的核心因素有四個(gè)：

1. 疫情封控持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度；

2. 企業(yè)普遍持保守預(yù)期，辦公擴(kuò)張意愿不足；

3. 多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略；

4. 作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮：

1)行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期；

2)完成大面積租賃后，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)有進(jìn)行辦公面積整合的需求

以2021年需求最強(qiáng)勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場(chǎng)一共租賃了超過130萬平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬平米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的需求支撐，今年的辦公樓市場(chǎng)行情將會(huì)更加困難。

展望2023年的市場(chǎng)走勢(shì)，高力國(guó)際稱，需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上漲估計(jì)無法避免。需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點(diǎn)核心因素出現(xiàn)積極的改變。

嚴(yán)區(qū)海指出，從目前持續(xù)推進(jìn)的防疫優(yōu)化政策來看，2023年將更全面地落實(shí)科學(xué)防疫，疫情對(duì)于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對(duì)辦公樓租賃市場(chǎng)活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總基調(diào)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會(huì)持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

然而，還需要看到2023年上升的供給側(cè)壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場(chǎng)在明年依然會(huì)面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。

“明年有超過64萬平米的新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場(chǎng)就有29萬平方米新增甲級(jí)項(xiàng)目，還有近40到50萬平米的待退面積。需求恢復(fù)需要時(shí)間，疊加短期內(nèi)新增供應(yīng)集中放量和不斷釋放的退租面積影響。”

高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明稱，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)空置大概率會(huì)上升3-5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)凈有效租金受制于北部市場(chǎng)的疲軟將持續(xù)小幅下行。過去幾年，北部市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間長(zhǎng)期處于一房難求的局面，特別是中關(guān)村和上地市場(chǎng)，目前更多的辦公空間釋放到市場(chǎng)中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間，更優(yōu)質(zhì)的辦公空間選擇。

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