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秋季最后一個節氣“霜降”過去了，2022年全年土拍收官在即，“國企主力、城投托底、民企隱退”仍是土拍市場的主旋律。

與此同時，有一個“隱形地主”悄然登場。地鐵公司入場房地產，給低迷的樓市帶來了一股新勢力。

機構統計數據顯示，2022年前9個月，權益拿地金額top100的企業中，有8家地鐵公司上榜，這一數據多于2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數量之和。

今年上榜的地鐵企業，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額為585億元。

克而瑞數據顯示，今年前8個月，廣州地鐵以165億元的拿地金額排行第12，新增貨值361億元，遠超往年。今年前九月，深圳地鐵以476.6億元排名新增貨值榜第15位；同期，深圳地鐵還以新增土地價值126.2億元排名第23位。

最近來看，9月28日，深圳結束第三批次集中供地，共推出7宗土地，成交6宗，攬金超106億元。其中，深圳地鐵成為這次供地的最大贏家，將坪山區的3宗地悉數收入囊中，總地價達60.38億元。

深圳地鐵財報顯示，在2015-2021年期間，深圳地鐵的房地產開發業務的收入從13.96億元攀升至95.7億元，占總收入的比例從不足三成增長至最高七成。

此外，今年9月份，沈陽完成了今年第二輪集中供地，推出的13宗地，流拍3宗，成交10宗，其中有8宗被沈陽地鐵所屬全資子公司取得，成交額約為43億元，占此次總成交額比例接近9成。

樓市低迷之際，很多房企在加速開發多元產業，弱化甚至剝離地產業務，為什么地鐵公司卻來做房地產“副業”了？

據樂居財經了解，多數地鐵公司拿下的地，主要用來建設“軌道交通+物業”項目，即TOD（Transit-oriented Development）。

對此，也有業內人士指出，即使地鐵擁有著龐大的客流量，但我國大部分地鐵公司都處于虧損狀態，而開展“副業”或許能止住損失，補貼主業。

不過，完全依靠房地產業務支持經營需求的地產公司不多。國家發改委原新聞發言人趙辰昕曾公開表示，城市軌道交通建設資金主要來源是政府財政資金和間接融資，運營則主要靠財政補貼。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對地鐵公司來說，開發房地產項目具備天然優勢，起碼地鐵公司掌握了地鐵開發時間進程和線路，可以說是“穩賺不賠”的業務，而地方政府也愿意地鐵公司去布局其它業務。如果地鐵企業光靠乘客車資和政府補貼，并非長久有效的方式。

那么，地鐵公司經營房地產最大的優勢是什么呢？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵經營房地產最大的優勢在于對土地價值的培育。地鐵通過的地方，往往土地價值會有很明顯的提升，而這很顯然就是地鐵投資帶來的結果。此外，地鐵能和居住社區的房地產開發同步起來，做到產城融合。

業內人士認為，地鐵公司在拿地的時候，買的是沒有地鐵的地價，土地成本會比其他房企更具有優勢。“地鐵一響，黃金萬兩”描述的是地鐵對城市經濟發展的推動作用，而在這推動作用里面還包括了對沿線房地產項目的增值。地鐵公司能預先知道地鐵線路的布局，也能提前布局沿地鐵線的房產。

彼時李宇嘉評論道，“地鐵成為最大贏家，意味著地鐵在實現廣州區域開發、區域間互聯互通上，希望地產能提供現金流補充，回補在基建上的巨大投入，以實現地產、交通、區域開發協同。”

而地鐵公司集中入局房地產業務的背后，其實也說明了地鐵公司看好房地產未來的發展前景。

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