(相關(guān)資料圖)

1980年，伴隨著廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的成立，建發(fā)集團(tuán)的前身也隨之成立。

作為廈門(mén)經(jīng)濟(jì)特區(qū)對(duì)外引進(jìn)資金、技術(shù)、設(shè)備的唯一窗口，成立初期的建發(fā)兼具政府和企業(yè)職能，代表廈門(mén)市參加所有對(duì)外招商引資項(xiàng)目的談判和簽約，爭(zhēng)取各類(lèi)客商來(lái)廈門(mén)投資興辦企業(yè)。而后，隨著市場(chǎng)改革的逐步推進(jìn)，建發(fā)集團(tuán)也開(kāi)始逐步由政企合一的地方行政事業(yè)型公司逐步轉(zhuǎn)型為一家業(yè)務(wù)涉及投資、貿(mào)易、地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域的綜合企業(yè)。

到2021年，建發(fā)集團(tuán)已經(jīng)成長(zhǎng)為資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)6500億元、年度營(yíng)業(yè)收入超過(guò)7000億元的巨無(wú)霸企業(yè)。

不過(guò)，日前一日兩高管被查的軒然大波，讓這家與特區(qū)共同成長(zhǎng)起來(lái)的國(guó)企成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。廈門(mén)市紀(jì)委監(jiān)委網(wǎng)站公示，廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)莊躍凱涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受廈門(mén)市紀(jì)委監(jiān)委紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。與莊躍凱一同被查的，還有廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)黨委委員，廈門(mén)建發(fā)城服發(fā)展股份黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)施震。

而作為集團(tuán)旗下以供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的公司，建發(fā)股份(行情600153,診股)隨之披露的2022年半年業(yè)績(jī)報(bào)告也透露出公司目前利潤(rùn)的窘境和現(xiàn)金大幅流出的尷尬。

靠土地出讓拉業(yè)績(jī)？

今年上半年，建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3657.82億元，同比增長(zhǎng)25.78%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)20.8億元，同比減少16.65%。

其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入261.7億元，同比增長(zhǎng)7.93%；歸母凈利潤(rùn)6.22億元，同比下降34.8%。建發(fā)股份表示，由于公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在去年同期出讓了一塊土地并相應(yīng)確認(rèn)了營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)，而今年上半年無(wú)此情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部的凈利潤(rùn)有所下降。

建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入主要依靠子公司建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)貢獻(xiàn)。上半年，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額 823.54 億元，同比下降 31.22%。

事實(shí)上，觀察者網(wǎng)注意到，為了沖刺業(yè)績(jī)，建發(fā)股份今年8月12日也發(fā)布了關(guān)于鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項(xiàng)目的土地出讓公告。

公開(kāi)資料顯示，“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項(xiàng)目”系建發(fā)房產(chǎn)全資子公司禾山公司受廈門(mén)市湖里區(qū)人民政府委托實(shí)施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

經(jīng)廈門(mén)市人民政府批準(zhǔn)，廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局于2022年8月9日發(fā)布了《關(guān)于2022P15等六幅地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓公告》。其中，其中“2022P17”地塊在禾山公司受托開(kāi)發(fā)的“鐘宅畬族社區(qū)舊村改造項(xiàng)目”范圍之內(nèi)。

據(jù)悉，“2022P17”地塊總土地面積4.06萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積12.02萬(wàn)平方米。地塊將采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定配建、定品質(zhì)+搖號(hào)”拍賣(mài)方式出讓?zhuān)鸾袃r(jià)54.2億元，競(jìng)價(jià)上限價(jià)格60.8億元。

建發(fā)股份表示，上述地塊實(shí)現(xiàn)上市交易后，在地塊交付給受讓人且預(yù)計(jì)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入時(shí)，公司將確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。

永續(xù)債“吃掉”1.64億利潤(rùn)

凈利潤(rùn)下滑的同時(shí)，近年來(lái)，建發(fā)股份現(xiàn)金流也呈現(xiàn)持續(xù)流出狀態(tài)。今年上半年，建發(fā)股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-445.76億元，去年同期為-516.98億元。

此外，公司上半年投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-70.84億元，去年同期為-133.57億元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為394.06億元，同比減少45.06%。

營(yíng)收增長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻背道而馳，建發(fā)股份賺的錢(qián)去了哪里？

觀察者網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，建發(fā)股份上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)中包含永續(xù)債持有人的稅后利息1.64億元，報(bào)告期內(nèi)同比增加了1.12億元。

截至上半年報(bào)告期末，建發(fā)股份永續(xù)債余額為139.87億元。梳理建發(fā)股份歷年財(cái)報(bào)不難看出，近年來(lái)，永續(xù)債作為一種融資手段逐漸成為建發(fā)股份的“心頭好”。

2019~2021年，建發(fā)股份的永續(xù)債分別為0、19.96億元、96.42億元，增長(zhǎng)速度迅猛。這一增長(zhǎng)勢(shì)頭在今年更為迅猛，今年僅僅上半年，建發(fā)股份的永續(xù)債就增加了超過(guò)43.45億元。

永續(xù)債，是指沒(méi)有明確到期日或期限非常長(zhǎng)的債券，即理論上永久存續(xù)。永續(xù)債在會(huì)計(jì)賬目里被列為權(quán)益，而非負(fù)債。也就是說(shuō)，發(fā)行永續(xù)債不會(huì)提高資產(chǎn)負(fù)債率，但卻增加了企業(yè)的現(xiàn)金流。

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)坦言，從財(cái)務(wù)的角度來(lái)講，永續(xù)債可以粉飾財(cái)務(wù)上的數(shù)據(jù)，一般是企業(yè)為了平衡財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)。

也正由于此，永續(xù)債曾經(jīng)在一段時(shí)間里成為房企融資的“新寵”。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，地產(chǎn)永續(xù)債的發(fā)行規(guī)模為471.95億元，同比增速達(dá)到了29%。

不過(guò)，永續(xù)債每年增加，原則上上不封頂，一度上被看作是吞噬房企利潤(rùn)的“黑洞”。

比如，根據(jù)媒體報(bào)道，恒大永續(xù)債利率設(shè)計(jì)為2+N模式，即在存續(xù)期的前兩年公司所需支付的利息較低，但在第三年起就跳高至30%，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)驟然增加。若企業(yè)未及時(shí)償還貸款，利息將像雪球般越滾越大，甚至吞噬企業(yè)利潤(rùn)。

“永續(xù)債有一定的特殊性，一般情況在市場(chǎng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是將永續(xù)債看做股權(quán)投資，是權(quán)益工具，因此很多企業(yè)在這樣的背景下使用該金融工具。但實(shí)際上，一些協(xié)議中是需要固定時(shí)間歸還本金和利息的，如果不及時(shí)歸還還會(huì)跳息，實(shí)際上和負(fù)債沒(méi)有區(qū)別。而且債權(quán)方每年獲取股利直接從借款方利潤(rùn)中優(yōu)先獲得，因此永續(xù)債對(duì)利潤(rùn)的侵蝕很?chē)?yán)重，近年很多房企已經(jīng)不采取這樣的方式獲得資金。”同策研究院資深分析師肖云祥表示。

一個(gè)發(fā)人深省的問(wèn)題是：在大多數(shù)房企迫不及待想要清零永續(xù)債的時(shí)候，建發(fā)股份日益水漲船高的永續(xù)債最終會(huì)將企業(yè)帶向何方？

值得一提的是，23日晚間，包括建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、建發(fā)物業(yè)等在內(nèi)的多家建發(fā)系公司進(jìn)行了回應(yīng)：目前公司經(jīng)營(yíng)一切正常。

29日，建發(fā)股份控股股東建發(fā)集團(tuán)與中國(guó)銀行(行情601988,診股)總行在北京中國(guó)銀行總行大廈簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國(guó)銀行行長(zhǎng)劉金、副行長(zhǎng)王志恒，建發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文洲、總經(jīng)理鄭永達(dá)等出席簽約儀式并進(jìn)行會(huì)談。

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