本文來源：時代財經(jīng) 作者：鐘黛

伴隨著20億人次投入春運(yùn)，壓抑了三年的返鄉(xiāng)置業(yè)需求開始釋放。

(資料圖片)

“過了元旦，感覺縣城樓市的銷量一下就起來了。我們在河南、安徽的項(xiàng)目，大年三十居然賣了不少，初一下午又有簽約的。從業(yè)地產(chǎn)二十年來都沒見過。”某房企管理人士李亮對時代財經(jīng)表示。

“保守估計，相比去年同期的低基數(shù)，春節(jié)期間我們的銷量會上漲三至四倍。有樓盤半個月賣了去年半年的量。”李亮稱，公司的銷售人員忙著與返鄉(xiāng)潮賽跑，春節(jié)期間，僅除夕下午到初一上午放了假。

交通運(yùn)輸部預(yù)計，2023年春運(yùn)期間客流總量將達(dá)到20.95億人次，比去年同期增長99.5%，恢復(fù)到2019年同期的70.3%。

返鄉(xiāng)人潮為低迷已久的低線級樓市帶來一抹暖意。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，40個重點(diǎn)城市在春節(jié)黃金周的新房成交量僅為35.7萬平方米，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達(dá)到了32%。

其中，一線城市春節(jié)周的新房成交面積同比下降72%，二線同比降幅也達(dá)到了28%，而三四線“逆勢翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，同比上漲13%。

“過完元旦就賣瘋了”

河南的地產(chǎn)從業(yè)者迎來一個忙碌的春節(jié)。

“過完元旦（現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房）就賣瘋了，我們在新鄉(xiāng)的項(xiàng)目在春節(jié)前沒貨了。政府都在開土地推介會，我們的投資總已經(jīng)在找地了。”李亮介紹稱。

河南省披露，2023年春運(yùn)客流總量預(yù)計約為8816.1萬人次，較2022年同期增長168.2%，恢復(fù)到2019年同期的49.8%。人口較多、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)及置業(yè)人數(shù)較多的縣市，成為多家房企搶灘的重點(diǎn)。

南陽市為個中典型。南陽市人社局最新可查詢的數(shù)據(jù)顯示，2020年有232.5萬南陽人外出務(wù)工，一年掙回412.16億元。據(jù)南陽市政府，2022年全市有1.5萬人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。

南陽市中梁·金科·江山印項(xiàng)目的銷售經(jīng)理對時代財經(jīng)表示：“我們今年大年初一開始上班，新年一個月賣了往常兩個月的量。”

南陽市多個新盤加大春節(jié)營銷力度。其中，綠都·金科·觀天下推出6萬元返鄉(xiāng)置業(yè)補(bǔ)貼，部分房源享83折。“一票萬金”，中梁·瓏熙府的營銷資料則顯示，憑返鄉(xiāng)車票購房可抵一萬元，新年限時認(rèn)購享85折，另設(shè)有老帶新及全民推薦成交獎一萬元/套。

李亮感受到，河南、山東、安徽、四川、湖北等人口大省有明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮。其中，銷量較為突出的地區(qū)包括，河南省人口較多的縣市，如南陽市鄧州縣、方城縣，信陽市羅山縣，以及安徽省人口外出做生意較多的縣市，如馬鞍山市和宣城市。

時代財經(jīng)獲悉，另一家布局低線市場房企的“返鄉(xiāng)機(jī)會項(xiàng)目”也有所升溫，春節(jié)前一周，其到訪量環(huán)比上漲54%，認(rèn)購量環(huán)比上漲92%，金額環(huán)比上漲87%，成為該房企業(yè)績的主要增量。

該房企感受到，四川、云南、安徽、河南、江西、重慶等地返鄉(xiāng)潮表現(xiàn)顯著。

值得注意的是，這場闊別三年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，依然存在冷熱不均的情況。對于低線級樓市，有地產(chǎn)從業(yè)者感受到久違的暖意，也有人表示“挺糟心的”。

也有部分縣市的行情表現(xiàn)平淡。時代財經(jīng)走訪湖南省常德市某縣城發(fā)現(xiàn)，多個項(xiàng)目春節(jié)期間的到訪量有所回暖，但表現(xiàn)并不突出。不少售樓處處于“躺平”狀態(tài)，開工較晚。

有房企高管坦言，現(xiàn)在的低線級市場，營銷的帶動效果較弱，能否成交主要看渠道、價格和性價比。

長期關(guān)注低線樓市的地產(chǎn)從業(yè)者江喬認(rèn)為，低線樓市的返鄉(xiāng)置業(yè)行情也與省會高度相關(guān)。對于湖南等強(qiáng)省會的省份，不少返鄉(xiāng)置業(yè)的需求被省會所吸納，三四線城市及縣城的返鄉(xiāng)置業(yè)表現(xiàn)較弱。而對于安徽、河南等省份，可能有不少省外返鄉(xiāng)人員覺得，省會吸引力較弱，不如在老家縣城安家。

低線市場告別高周轉(zhuǎn)？

返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度是否為曇花一現(xiàn)，三線及以下市場長期走勢如何？多位地產(chǎn)人表示謹(jǐn)慎樂觀，認(rèn)為未來低線市場的機(jī)會不會太多，房企應(yīng)該轉(zhuǎn)變打法。

棚改貨幣化安置、城鎮(zhèn)化紅利，曾為三四線及縣城樓市帶來熱烈的行情。廣袤的低線級市場，跑出了碧桂園（2007.HK）、中梁控股（2772.HK）、金科股份（000656.SZ）等頭部企業(yè)。

中梁控股董事長楊劍有耳熟能詳?shù)拿裕骸叭绻季忠欢€城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會的。”

具體而言，低線級市場的地價低、資金及取證等方面的監(jiān)管較為靈活，房企從而多采取資金高周轉(zhuǎn)的打法，快速攤大版圖。

李亮表示：“我對投發(fā)人員的要求是，二線城市拿地的自有資金回報率為20%，三四線為30%，縣城為45%。50%的資金投巨無霸項(xiàng)目，另外50%投標(biāo)準(zhǔn)小項(xiàng)目。”

江喬表示，龍頭房企A在湖南省某縣城的項(xiàng)目，年化自有資金回報率可以做到一千個點(diǎn)。

然而，當(dāng)樓市入秋，三線及以下的市場率先降溫。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年8月，三線城市新房價格環(huán)比零增長，為2016年以來首次停止增長；此后直至2022年12月，環(huán)比均為負(fù)增長；其中，2022年4月環(huán)比跌幅最大，達(dá)-0.6%。

易居研究院報告指出，2022年，100個城市中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月。三類城市的去化周期都超過一年，說明銷售壓力都很大，其中三四線城市去化壓力最大。

“三線及以下市場分化加劇，過往虛火的縣市，成交量價急劇下調(diào)，而供需健康的縣市，成交情況尚能保溫。”江喬認(rèn)為。

過往的粗放式發(fā)展也為房企埋下諸多隱雷。江喬坦言，A房企在湖南省的銷售業(yè)績過往多年位居集團(tuán)前列，但利潤實(shí)際上為負(fù)，原因在于攤子太大，拿了很多不賺錢的地。

“行情好的時候，管理者的精力都放在擴(kuò)張上面。為了達(dá)成業(yè)績，部分投資人員大肆搶地，即使知道有些地塊資質(zhì)不佳，也會自行調(diào)高年化自有資金回報率。”

“現(xiàn)在A房企內(nèi)部基本沒人提高周轉(zhuǎn)了。”他認(rèn)為，未來三線及以下的市場空間不會太大，留給房企的試錯空間變小了，未來房企的布局應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”和“準(zhǔn)”。

李亮也表示：“我們在探討如何做小規(guī)模。”他仍對低線級樓市懷抱信心。其稱，就河南市場而言，之前供應(yīng)太多，現(xiàn)在庫存也去得差不多了。不少縣城兩年沒拍出地了，供需關(guān)系即將逆轉(zhuǎn)，“堅持下去還是有希望的”。

（文中受訪者均為化名。）

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