文/樂居財經(jīng)魏薇

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整。房企經(jīng)營面臨重重考驗，行業(yè)洗牌加速。但這樣的行情下，卻有一些企業(yè)做到了逆勢向上。

(資料圖)

3月30日，建發(fā)房產(chǎn)旗下房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主體建發(fā)國際（01908.HK）披露2022年全年業(yè)績。公告內(nèi)容顯示，在行業(yè)持續(xù)承壓之下，建發(fā)國際卻做到了有品質(zhì)的增長，顯示出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

報告期內(nèi)，建發(fā)國際實現(xiàn)收入996.35億元，同比增82.6%，毛利152.19億元，同比增長67.6%，歸屬股東凈利潤49.33億元，同比增38.9%。

業(yè)績向好之下，建發(fā)國際公布，擬于2023年7月7日派末期息每股1.3港元。

拿地聚焦核心城市

手中有糧，心中不慌。對房企來說，優(yōu)質(zhì)的土儲是業(yè)績增長的重要基石。

自2021年市場下行開始，多家房企減少甚至是停止拿地，此時的建發(fā)國際搶占時機(jī)加速入場，將業(yè)務(wù)布局?jǐn)U展到了全國70余座城市。

值得一提的是，在2022年建發(fā)國際的新增項目中，91%位于一二線城市。截至報告期末，其土地儲備總可銷售面積約達(dá)1,620.4萬平方米，共計251個項目。

建發(fā)國際表示，在波動的市場環(huán)境中，其將堅持高流動性的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)布局，圍繞獲取“流動性高+利潤優(yōu)+地段好”項目的投資策略，深耕經(jīng)濟(jì)增長好、人口凈流入的一二線城市及強(qiáng)三線城市。

優(yōu)質(zhì)而充足的土地儲備，有力支撐了建發(fā)國際的銷售業(yè)績。在克而瑞2022年度的銷售榜單中，建發(fā)國際已躍進(jìn)前十。將時間拉長來看，可發(fā)現(xiàn)近年來，建發(fā)國際的行業(yè)排名連年進(jìn)階。

有數(shù)據(jù)顯示，2022年商品房市場出現(xiàn)了有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大幅度下跌，百強(qiáng)房企銷售額同比下降42%。而建發(fā)國際在期內(nèi)的全口徑銷售金額約1,691億元，同比增加約3%，遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)均值。

財務(wù)狀況保持穩(wěn)健

2022年，行業(yè)融資與銷售均進(jìn)入下行階段,全年非銀融資規(guī)模腰斬,海外債、信托融資受阻嚴(yán)重。資金鏈成了掣肘房企發(fā)展的重要因素。

在這方面，穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)帶給了建發(fā)國際更多逆勢向上的底氣和動力。“三道紅線”出臺后，建發(fā)國際得益于自身良好的運營周轉(zhuǎn)及母公司建發(fā)房產(chǎn)的強(qiáng)大后盾，已連續(xù)多年保持三線綠檔水平。

截至2022年末，建發(fā)國際的資產(chǎn)總值達(dá)3,934.63億元，銀行及手頭現(xiàn)金約502.8億元，相較于2021年底的483.5億元增加約4.0%。一年內(nèi)到期的借款約59億元，現(xiàn)金短債比5.5倍。期末凈負(fù)債權(quán)益比率約52.6%，相比于2021年底的62.9%下降約10.3個百分點。

此外，其在2022年交付的物業(yè)總建面約為464.62萬平方米，同比增長33.5%。2022年，建發(fā)國際全口徑回款金額約1,622億元，回款比例96%，回款比例多年保持在90%以上。

多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長的同時，建發(fā)房產(chǎn)旗下的其他業(yè)務(wù)板塊錄得了高質(zhì)增長。

其麾下物業(yè)板塊—建發(fā)物業(yè)(02156.HK)，實現(xiàn)期內(nèi)營業(yè)收入約22.91億元，同比增長約47.1%。毛利約為5.37億元，同比增加約37.9%；毛利率約為23.4%。凈利潤約為2.51億元，同比增長約56.2%；歸母凈利潤約為2.47億元，同比增長約55.1%。

在管面積方面，建發(fā)物業(yè)在期末的合約建筑面積約為9,056萬平方米，合約項目數(shù)量584個，同比分別增長約22.6%及19.4%；在管建筑面積達(dá)約4,620萬平方米，在管項目數(shù)量353個，同比分別增長約39.8%及26.1%。

綜上可以發(fā)現(xiàn)，建發(fā)物業(yè)正在從規(guī)模擴(kuò)張為主向有質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)變。截至期末，建發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)覆蓋中國16個省、直轄市及自治區(qū)的60個城市，在管項目353個，覆蓋28個城市，逾280,000戶家庭。

此外，2021年12月，建發(fā)國際完成了對合誠股份(603909.SH)的收購。據(jù)悉，合誠股份是一家國家高新技術(shù)企業(yè)，主要從事工程監(jiān)理、設(shè)計咨詢、試驗檢測、維修加固等，與建發(fā)國際的主營房開業(yè)務(wù)契合度高，可形成較高的協(xié)同效應(yīng)，有助于提升其房開業(yè)務(wù)的生產(chǎn)效率和生產(chǎn)管理能力，進(jìn)而增強(qiáng)建發(fā)國際的企業(yè)競爭力和經(jīng)營效益。

日前，“合誠股份”已更名為“建發(fā)合誠”。2022年，是建發(fā)合誠并表建發(fā)國際的第一個完整年度。這一年，建發(fā)合誠實現(xiàn)營業(yè)收入12.61億元，增幅49.87%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為5,669.85萬元，增幅40.25%。

2023年，隨著房地產(chǎn)再度被重申為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，今年將是行業(yè)筑底回暖的一年，地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展周期。

而憑借穩(wěn)健的投資策略，健康的財務(wù)狀況、優(yōu)質(zhì)多元化業(yè)務(wù)協(xié)同等競爭優(yōu)勢，建發(fā)房產(chǎn)無疑已占有先機(jī)。

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