西青樓市魔幻，土拍也同樣令人費(fèi)解。

*南開沒溢，西青溢。

正繼中北鎮(zhèn)地塊溢價(jià)率高達(dá)15%，為今年上半年的最高溢價(jià)。

(資料圖片)

*地價(jià)賣得比部分市區(qū)還貴。

6月27日天津城投新入手的兩宗水西地塊，樓面價(jià)都在1萬5以上。

反觀河北西沽機(jī)廠地塊，樓面價(jià)13298元/平米。

紅橋西于莊地價(jià)1萬2，流拍。

*半年賣出5宗地，全市成交宗數(shù)最多。

都知道，現(xiàn)在開發(fā)商拿地都相當(dāng)謹(jǐn)慎，基本都是“按需定產(chǎn)”、“看菜吃飯”。

但西青卻能接連賣出地。

截至6月，今年已成交5宗宅地，跟市內(nèi)六個(gè)區(qū)加起來的成交總宗數(shù)一般多。

尤其水西，一個(gè)板塊就賣出3宗。

約占全市總量的12%。

能看出，水西板塊，越來越有共識(shí)了。

>>水西的地段標(biāo)簽是：南開“新區(qū)”

不能簡單把水西當(dāng)西青看，它的購買力并不在西青。

準(zhǔn)確說是，西青的地，南開的房。

定位更像是南開的“新區(qū)”。

河西有新區(qū)，新梅江就是河西的新區(qū)，這也是河西樓市的立身之本。

靠著這一優(yōu)勢，無論起步區(qū)還是陳塘，樓市都炙手可熱。

但，南開區(qū)沒有新區(qū)。

全區(qū)才40平方公里，寸土寸金，少有大規(guī)模、可成片開發(fā)的凈地。

無法在本區(qū)里建新區(qū)。

而且，南開的房子，真貴吶。

5萬+甚至6萬+，已經(jīng)相當(dāng)普遍。樓市，越來越壕化。

對于普通改善并不友好。

水西，正好補(bǔ)上了南開的這一“缺憾”。

市場也已印證。

綠城水西雲(yún)廬、金地水西印的成交客戶絕大比例都來自南開，尤以南開南片居多。

>>水西的產(chǎn)品標(biāo)簽是：洋房集群

它是天津城區(qū)最大的洋房集群。

雖說海教園也很低密，但畢竟距離市區(qū)有段距離。

水西卻與南開僅一路之隔，且地處環(huán)內(nèi)。

整體居住密度都很低。

賣出去的這7宗地，容積率以1.5、1.6居多，還有低至1.2的。

此次新成交的H地塊，算是其中最高的。

容積率2.0。

所以，水西板塊的產(chǎn)品非常純粹，主力為洋房，是中心城區(qū)唯一的洋房集群。

包括天津城投新拿的C地塊，也會(huì)是個(gè)純洋房住區(qū)。

H地塊會(huì)是小高。

水西板塊的戶型面積也是“清一色”的大戶型，全部都在100平米以上。

最大做到了300多平米。

更神奇的是，戶型越大，價(jià)格越貴。

妥妥的改善板塊邏輯。

現(xiàn)在，南開C類地段做小戶型，西青A類地段做大戶型，已經(jīng)體現(xiàn)很明顯。

水西的成交總價(jià)段，主要集中在350-500萬。

其次是800萬以上。

可見，水西吸“富”里很強(qiáng)，它能承載高端改善。

>>水西的板塊標(biāo)簽是：公園地產(chǎn)

水西有稀缺自然資源，且是城市級(jí)。

僅水體面積就有43萬平米，陸地面積近100萬平米，加起來整個(gè)水西公園面積高達(dá)140萬平米。

其價(jià)值堪比海河、水上。

水西板塊效果圖

坦白說，公園并不值錢。但中心城區(qū)的大型生態(tài)公園，卻不可復(fù)制。

這也是改善置業(yè)必不可少的兩大要素之一。

自然資源和城市界面。

水西整個(gè)板塊的規(guī)劃也在以水西公園為核心展開。

且規(guī)格很高。

要打造創(chuàng)新型商務(wù)商業(yè)活力中心、宜居生態(tài)的開放園林社區(qū)。

水西板塊規(guī)劃圖

賣好地，才能好賣地。

從2021年5月第一宗地塊成功出讓，到現(xiàn)在，不過兩年的時(shí)間。

水西已經(jīng)在天津樓市打開了“知名度”。

走量，又有標(biāo)簽感。

截至5月，水西板塊今年已成交296套，成交金額約14.7億，位居全市板塊金額榜第13。

目前已吸引了三家品牌開發(fā)商進(jìn)駐，即：

綠城——綠城水西雲(yún)廬（ABEF）

城投——城投水西東方天宸、城投CH地塊

金地——金地水西印、金地水西印二期

“單盤秀”變“三足鼎立”。水西板塊，越來越熱鬧了。

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