“第三支箭”政策的到來，讓不少已經(jīng)躺平的房地產(chǎn)企業(yè)感受到了絕處逢生的喜悅。

11月30日以來，至少包括福星股份、世茂股份、北新路橋、建發(fā)國際、大名城、新湖中寶、華夏幸福等多家企業(yè)已經(jīng)籌劃了非公開發(fā)行股票事項(xiàng)。上市房企再融資的速度正在加快。

受到政策利好消息影響，11月29日，包括萬科A、金科股份、陽光城、中交地產(chǎn)、新城控股、中南建設(shè)、金地集團(tuán)等多家房地產(chǎn)企業(yè)均漲停收盤。其中，僅僅11月以來，金地集團(tuán)（600383.SH）股價就已經(jīng)上漲了超過50%。

(資料圖片僅供參考)

資本市場上，錢往往有著最敏銳的嗅覺。11月23日-25日，金地集團(tuán)先后與中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、中國銀行3家國有銀行簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，共獲得累計(jì)超1000億元綜合授信額度支持。同時，金地集團(tuán)近期也獲得了發(fā)債融資支持。

作為曾經(jīng)“招保萬金”一分子的金地集團(tuán)，在經(jīng)歷了激進(jìn)擴(kuò)張和保守落后兩個極端后，能夠走出眼前的發(fā)展困境嗎？

01

“招保萬金”分化

金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。也是在20世紀(jì)90年代初期，曾經(jīng)在電子工業(yè)部武漢長江有線電廠通訊專業(yè)擔(dān)任助理工程師的凌克選擇加入金地，先后擔(dān)任集團(tuán)副總經(jīng)理、總經(jīng)理職務(wù)。

1998年，凌克正式成為金地集團(tuán)董事長。通過打造金地翠園、金海灣花園等系列暢銷樓盤，金地的名氣開始漸漸顯露。2001年4月，金地（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市，股票代碼為600383.SH。這也成為1993年解禁后首批上市的房地產(chǎn)公司。

隨著2006年保利在上交所上市，萬科、保利、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)作為股市中最具有代表性的四大龍頭地產(chǎn)股，一度被稱為業(yè)內(nèi)奉為“招保萬金”。

不過，由于各家房企發(fā)展戰(zhàn)略不盡相同，“招保萬金”四大金剛之間的差距很快就開始拉開，首先掉隊(duì)的就是金地集團(tuán)。而這歸咎于金地集團(tuán)幾次踏錯了發(fā)展節(jié)奏。

2007年，南京市國土拍賣會現(xiàn)場，南京板橋一宗備受關(guān)注的地塊吸引了金地、復(fù)地、富力、仁恒、雅居樂等11家發(fā)展巨頭近乎白熱化的競爭。最終，金地集團(tuán)以22.5億元的價格將其收入囊中。

值得一提的是，與5.7億元的掛牌底價相比，這一新誕生地王的溢價率高達(dá)295%。根據(jù)媒體測算，該項(xiàng)目后續(xù)房價預(yù)計(jì)會達(dá)到7000元/平方米。而當(dāng)時該地塊周邊的價格只有2500元/平方米。

瘋狂搶地王的金地沒有料到，2008年，美國金融危機(jī)開始在全球蔓延，房地產(chǎn)市場面臨一場前所未有的沖擊。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008全年商品房銷售額下降超過20%，10年來首次出現(xiàn)房價下降趨勢。

2009年，政府啟動救市政策，國內(nèi)樓市迎來V型反轉(zhuǎn)。這種背景下，金地集團(tuán)又迅速將經(jīng)營策略從保守型調(diào)整為進(jìn)取型。當(dāng)年，金地集團(tuán)共獲取18個項(xiàng)目，新增土地儲備523萬平方米。

在當(dāng)年的年報中，凌克更是直言：“冬天的到來如果說是在計(jì)劃之外，那么夏天的轉(zhuǎn)瞬回歸更是始料未及。對于房企而言，從謹(jǐn)慎到樂觀的情緒切換，仿佛也只在彈指之間。”

不過，凌克的樂觀或許來得早了一步。2010年，“限購令”橫空出世，這也被看作是房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)厲的政策。從北京開始，此后49個地級及以上城市實(shí)施了“限購令”。受此影響，金地集團(tuán)不少項(xiàng)目都面臨著嚴(yán)重滯銷的狀況。

前期加杠桿帶來的資金壓力以及項(xiàng)目滯銷形成的回款困境，金地集團(tuán)的發(fā)展速度也開始逐步放緩。

2013年，萬科以1740.6億元的銷售金額位列行業(yè)第一位，而金地集團(tuán)的銷售金額尚且不足500億元。踏錯發(fā)展節(jié)奏的金地，與龍頭萬科的差距越來越遠(yuǎn)。

02

“野蠻人”舉牌

尚未從踏錯發(fā)展節(jié)奏的尷尬境地中緩過神來，金地集團(tuán)又被門口的“野蠻人”盯上了。

2010年，保監(jiān)會下發(fā)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行管理辦法》，允許保險資金在滿足一定條件的情況下投資不動產(chǎn)。受此影響，不少險資紛紛舉牌房地產(chǎn)企業(yè)。

2013年1月，生命人壽對金地集團(tuán)進(jìn)行舉牌，持股比例達(dá)到5%。2013年2月，安邦財(cái)險舉牌金地集團(tuán)。隨后，生命人壽和安邦財(cái)險持續(xù)買入金地集團(tuán)，展開股權(quán)爭奪戰(zhàn)。

截至2014年末，生命人壽通過兩個保險投資產(chǎn)品持有金地集團(tuán)29.99%的股權(quán)，安邦財(cái)險通過3個保險投資產(chǎn)品持有金地集團(tuán)24.4%的股權(quán)，分別成為公司的第一大股東和第二大股東。而公司原來的控股股東福田投資發(fā)展僅持有金地集團(tuán)7.83%的股權(quán)。

盡管宣稱僅作為財(cái)務(wù)投資者，在2015年5月召開的董事會上，安邦財(cái)險和生命人壽還是聯(lián)手否決了新任兩名董事議案，同時拒絕了核心員工跟投計(jì)劃。根據(jù)彼時媒體報道，這兩人在金融投資領(lǐng)域和跨境并購方面經(jīng)驗(yàn)豐富，是由凌克極力邀請進(jìn)入董事會的。議案被否決后，“凌克在會議現(xiàn)場看上去郁悶不已”。

為了防止被險資完全控制，凌克通過修改股東提名的條例，控制了險資代表在董事會中的席位和話語權(quán)。金地集團(tuán)也延續(xù)無控股股東的狀態(tài)至今。

對于“圈外人”來說，投資最大的目的就是獲益。險資入場后，金地集團(tuán)分紅占?xì)w母凈利潤的比重不斷走高。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年～2012年，金地集團(tuán)股利支付率（現(xiàn)金分紅總額/歸母凈利潤）分別為9.96%、10.08%、9.62%。險資入局后，2013年～2021年，金地集團(tuán)股利支付率分別為19.82%、14.61%、59.07%、50.15%、34.97%、33.45%、30.02%、30.39%、30.23%。

分紅如此大方，是不是險資入局后金地集團(tuán)的業(yè)績明顯變好了呢？事實(shí)并非如此。征探君發(fā)現(xiàn)，在金地集團(tuán)分紅率接近60%的2015年，金地集團(tuán)營業(yè)總收入327.62億元，同比減少28.21%；歸母凈利潤32億元，同比下滑19.94%。

不管企業(yè)發(fā)展如何，險資的投資者們的的確確賺到了錢。

只是，資本市場往往也是最冷漠無情的。隨著泰康“割肉式”減持陽光城，險資開始瘋狂撤離房地產(chǎn)。

去年9月，大家人壽首次減持金地集團(tuán)，此后又多次減持。今年9月2日，金地集團(tuán)公告稱，目前大家人壽持股比例已經(jīng)降至5%以下。

工商資料顯示，大家人壽背后的實(shí)際控制人正是安邦財(cái)險，后者持有大家人壽99%的股份。一年以來，大家人壽累計(jì)出售15%金地股份。

03

財(cái)務(wù)黑洞有多深？

資本的“野蠻人”在進(jìn)入和退出的過程中賺足了金錢，只是金地集團(tuán)未來的發(fā)展前景，依然不是十分明朗。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年金地集團(tuán)全口徑銷售金額為2865.3億元，位列排行榜第11位，是其自2012年以來距離排行榜前10位最近的一年。

而行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)低迷，資本市場往往杯弓蛇影。7月26日，標(biāo)普將金地集團(tuán)的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。標(biāo)普預(yù)計(jì)，到2023年，金地集團(tuán)的合同銷售額將在利潤率受到壓縮的情況下保持疲弱。標(biāo)普還指出，金地集團(tuán)大量投資合資項(xiàng)目將會增加執(zhí)行風(fēng)險，尤其是在行業(yè)低迷的時期。這是因?yàn)楹腺Y伙伴實(shí)力較弱，可能會拖累金地集團(tuán)流動性資源，拖累建設(shè)進(jìn)度。

受此影響，7月27日～8月4日，金地集團(tuán)股價經(jīng)歷連續(xù)7個交易日下跌，收盤價從12.3元/股下跌至10.22元/股。與此同時，金地集團(tuán)國內(nèi)存續(xù)的34只債券中，有近15只債券價格均曾出現(xiàn)偏離值超過10%的波動。

8月4日晚間，金地集團(tuán)緊急公告安撫資本市場，稱公司現(xiàn)金流充裕，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，連續(xù)6年保持“三條紅線”綠檔。

一輪股債雙殺的風(fēng)波剛剛平息，另一輪風(fēng)波又接踵而至。11月15日，標(biāo)普又將金地集團(tuán)的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“BB-”。隨后，金地集團(tuán)要求標(biāo)普撤銷了對公司的發(fā)行人信用評級。

在這次評級中，標(biāo)普更是直接指出，公司一直廣泛參與合資項(xiàng)目，以分擔(dān)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和開發(fā)新市場。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的長期低迷，陷入困境或?qū)嵙^弱的合資伙伴可能會減緩建設(shè)進(jìn)度，甚至還可能從金地集團(tuán)汲取流動性資源，因此公司的運(yùn)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險一直在增加。此外，這些未并表的合資項(xiàng)目財(cái)務(wù)透明度有限，導(dǎo)致了表外風(fēng)險敞口可預(yù)見性較低。

以2021年為例。征探君查閱財(cái)報發(fā)現(xiàn)，金地集團(tuán)列出的2021年新獲取的89個項(xiàng)目中，有61個項(xiàng)目的權(quán)益占比都在50%及以下。大量未并入表的項(xiàng)目之下，金地集團(tuán)表外的財(cái)務(wù)狀況到底如何似乎的確難以弄清楚。

事實(shí)上，早在標(biāo)普這次下調(diào)評級之前，金地集團(tuán)多只債券就曾在今年10月中旬出現(xiàn)較大價格波動。市場在擔(dān)心金地集團(tuán)的“表外負(fù)債”。

為此金地集團(tuán)也多次發(fā)布聲明安撫資本市場情緒并指出，金地集團(tuán)年內(nèi)到期境內(nèi)外債務(wù)即將全部足額兌付完畢，今年已無到期公開債務(wù)。

系列利好政策的發(fā)布讓資本市場迎來了久違的喜悅，金地集團(tuán)近期也搭上“第二支箭”的快車，獲得發(fā)債融資。金地集團(tuán)表示，擬向銀行間交易協(xié)會遞交150億元儲架式注冊發(fā)行申請。只是，加杠桿欠下的錢始終還是要還的。而隨著“第三支箭”支持“股權(quán)融資”的推出，房地產(chǎn)企業(yè)或許能夠逐漸走出目前的危機(jī)困境了。

作者 | 張玉

來源 | 征探財(cái)經(jīng)

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