近期反映地產(chǎn)部分開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，引發(fā)市場對于美國地產(chǎn)是否將開啟趨勢性修復(fù)的關(guān)注，進而可能影響美國經(jīng)濟周期、甚至加息節(jié)奏的判斷。那么住宅地產(chǎn)近期的修復(fù)可否持續(xù)？商業(yè)地產(chǎn)的潛在風(fēng)險是否可控？

1）新屋開工與建筑許可等領(lǐng)先指標超預(yù)期抬升；2）新屋銷售“量價齊升”，但相占比更大的成屋銷售未見趨勢拐點，價格持續(xù)抬升至去年年中高位；3）抵押貸款利率跟隨長端國債從去年底高點一度明顯回落，近期抬升后較此前高點仍有距離。

1）金融條件改善：美債利率距離此前高點仍有一定距離，直接影響購房需求的30年房貸利率與10年國債走勢高度相關(guān)2）整體地產(chǎn)市場供給吃緊：新屋庫存不足，占到整體房地產(chǎn)市場九成的成屋市場極低的庫存水平在需求邊際改善下，迅速傳導(dǎo)到新屋和開工市場3）待售房屋結(jié)構(gòu)性問題導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)移：掛牌市場缺少中等收入家庭可負擔的待售房屋，進一步放大了住房成本和負擔能力帶來的壓力，迫使購房者需求轉(zhuǎn)移到新屋市場。

當前較低的庫存以及居民的資產(chǎn)負債表狀況為未來利率重新進入下行通道后，房地產(chǎn)周期修復(fù)提供了可能。但當前的高房價制約了居民負擔能力或一定程度擠壓需求側(cè)的修復(fù)。

商業(yè)地產(chǎn)整體仍處于下行通道，1）價格繼續(xù)回落；2）空置率仍在抬升；3）信貸標準持續(xù)收緊但中小銀行信貸規(guī)模不降反升；4）低等級CMBS利差走闊、違約率仍在抬升。不過，美聯(lián)儲公布的壓力測試顯示極端假設(shè)下大銀行抵御風(fēng)險能力較高。